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株式会社1st ERAの松下です。
政策金利を0.5％程度に引き上げる追加の利上げを決定した日銀。
経済と物価情勢の改善が続き賃上げに向けた動きも広がっているとしていて、利上げは去年7月の会合以来です。
この発表を受けた市場の反応や影響をまとめてみました。
1. 金利上昇による資金調達コストの増加
- 住宅ローンや不動産投資ローンの金利上昇
不動産購入資金を銀行から借り入れる際の金利が上昇し、投資家の返済負担が増加します。特に変動金利型のローンを利用している場合、利上げの影響が即座に反映されるため、収益性に影響を与えます。 - キャッシュフローへの圧迫
借入金の返済額が増加するため、不動産投資の収益率（キャッシュフロー）が低下し、新規投資への意欲が減少する可能性があります。
2. 不動産価格への影響
- 収益還元法による価格の下落リスク
不動産の収益性を基に価格を算出する際、利回り（キャップレート）が上昇すると不動産価格は下落します。利上げはこの利回りを押し上げるため、特に収益物件の価格が下がる可能性があります。 - 需要の減少
資金調達が難しくなることで、投資家や個人の不動産購入需要が減少し、不動産市場全体の価格に下押し圧力がかかることが考えられます。
3. 賃貸需要の変化
- 住宅購入から賃貸へシフトの可能性
利上げによる住宅ローン金利の上昇で、持ち家購入を断念し、賃貸住宅への需要が増える可能性があります。この場合、賃貸物件を所有する不動産投資家にとってはプラスの影響となります。 - 賃料への影響
賃貸需要が増加すれば、賃料が上昇し、不動産投資の利回り改善が期待されます。ただし、景気が冷え込むと賃料の上昇は抑制される場合があります。
4. 地域や物件タイプによる影響の違い
- 都市部 vs 地方
都市部の不動産は依然として需要が高く、影響は限定的である可能性があります。一方で、地方の不動産は投資需要が減少しやすく、価格下落のリスクが高まります。 - 商業用 vs 住宅用
商業用不動産は企業の事業活動や景気動向に大きく左右されるため、利上げによる影響が顕著です。住宅用不動産は、賃貸需要の増加が期待される一方で、価格下落のリスクもあります。
5. 長期的な影響
- 金融政策の安定性が重要
短期的な利上げが市場心理に与える影響は大きいものの、長期的には日本の金融政策の安定性や経済成長率が不動産市場の動向を左右します。 - 海外投資家の動向
円高が進行する場合、海外投資家にとって日本の不動産が割高になる可能性があります。一方、利上げにより日本の経済の信頼性が高まれば、長期的には安定した投資対象とみなされるかもしれません。
このように様々な視点から動向を注視していく必要はあるかと思います。
今、本当に多いのは海外投資家が日本の不動産を買っていっている状況です。
大阪は圧倒的に多い気がします。
それに伴い、利回りが見込める物件も少なくなってきているようにも感じます。
価格を高めに出して様子をみられるオーナー様もおられるでしょうし、しばらくこの状況が続くのではないでしょうか。
