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片山です。
今回は、
投資総額100億円以上、税引き後CFが約2億円
フルローン・オーバーローンで物件を購入する「 フルレバ不動産投資」 の手法で規模拡大してきたベテラン大家さんが【 今の時代にゼロから不動産投資を始めたら】 どのようにスタートを切り、投資規模を拡大するのか。 と言う内容でした。
ベテラン大家さんの 手法は、今の時代に通じるのか。
今から投資を始めるなら、どのような戦略をとるのだろうか。
今まで培ってきた不動産投資に関する知識やノウハウなどは持った ままの状態で、 課せられた初期設定から不動産投資に取り組むならどう取り組むの か。
今まで培ってきた不動産投資に関する知識やノウハウなどは持った
■仮定条件(属性・資産状況)
年齢:30歳
職業:会社員(役職なし)
年収:550万円
預貯金:300万円
家族構成:妻(共働き)、子供1人
在住:関東地方
下記にベテラン大家さんがどのような回答をしたのか記載致します。
もし私が仮定条件にあるなら、 前提としてそもそも不動産投資はやりませんね。
それくらいなら、株式投資で増やしていきます。不動産投資、 特に一棟ものでやっていくのであれば、 資産300万円ではスタートラインに立てないと思います。
私が講師として呼ばれる投資塾の生徒さんでも、 この設定と同じような属性の方はいらっしゃいますが、 その場合は不動産投資自体をおすすめしません。
どうしてもやりたいというのであれば、関東なら築古戸建て、 関西なら規模の小さい一棟アパートから始めるのが良いのではない でしょうか。
私自身がやってきたような「フルレバ不動産投資」は、 今回設定された属性では無理だと思います。
資産が300万円くらいとのことですから、関西で1R4~ 6室の一棟アパートを日本政策金融公庫に持ち込めば、 利回りなど良い条件が揃っていればローンは下りると思います。
ただし、奥さんに連帯保証人になってもらう必要はありそうです。
関東の場合も同じく日本政策金融公庫で融資を引くことになると思 いますが、こちらは関西よりも融資が出にくいので、 価格の安い築古戸建てを買うしかないでしょうか。
ただ、築古物件は修繕・ 回復費用を考慮すると厳しい部分があります。
私なら関西で頑張って一棟アパートを探し、 法人としてスタートします。
1~2年ほど運営して実績を作り、 その信用を生かして拡大していく流れですね。
あくまで一例でありますが、今の自分の原状の立ち位置を再確認するいい機会になれば幸いです。
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