如何在日本買房：外國人專用全能指南

作為亞太地區最發達的國家之一，日本是國際企業和房產買家非常受歡迎的投資目的地之一。日本以其安全、透明且有利的所有權規定吸引了眾多外國投資者。此外，日本也是一個適宜居住的國家，許多人選擇在這裡定居或購買房產作為度假或出租用途。

外國人可以在日本購買房產和土地嗎？

答案是“可以”。在日本，外國人沒有任何法律限制購買房產和土地。外國人和日本人在購買過程中適用相同的規則和法律程序。在日本購買房產不需要擁有國籍或在留資格，但購買房產並不能自動獲得日本在留簽證。日本是亞洲少數幾個外國人可以永久擁有土地的國家之一，這使得投資者非常感興趣。

日本房產所有權類型

在日本，您可以選擇永久產權（Shoyuken）或租賃產權。永久產權意味著您對土地和建築物擁有完全的所有權，而租賃產權則是指您以租賃方式擁有土地和建築物。初始租賃期為30年，可以再延長20年。以下是兩種所有權類型的優缺點：

日本購房流程

根據多年的經驗，我們將購房流程總結為八個步驟：

第一步：尋找日本的房產中介

外國人在投資房產時需要當地房地產專家的指導。他們可以提供法律安全、文件翻譯、市場趨勢和交易活動的諮詢、看房協助、與賣方的談判等服務。找到中介後，需簽署佣金代理/經紀人協議，通常經紀佣金為3%。

第二步：查看和比較房產

確定理想房產的基本條件後，建議在目標社區找到類似房產，並了解其最新價格。可以參加開放日，了解重要因素。

第三步：表達購房意向

購買新房需填寫“購入申込書”，新建房產通常通過抽籤決定購買。二手房則提交“購買意向書”，作為談判的起點。

第四步：支付定金

買方向賣方支付定金（手付金），通常為總購房價格的5-10%。

第五步：獲得房貸的預批復

提交意向書後，與銀行協商貸款方案，銀行將評估您的記錄。外國人難以獲得房貸，除非是永久居民。

第六步：詳閱《重要事項説明書》

《重要事項説明書》是買房前必須仔細閱讀的重要文件，包括財產信息、抵押權、鄰里糾紛等。

第七步：簽訂購買協議

滿意《重要事項説明書》後，簽署具有法律約束力的購買協議。

第八步：最後結算交收

在買方銀行進行最後結算，由司法書士處理。買方將餘款轉到賣方賬戶，房產所有權轉移，交易完成。

所有权的登记

日本的房產購買成本

購入不動產的支付方法

1. 海外匯款
   • 大多數外國人沒有日本銀行賬戶，使用海外匯款較多。匯款對象多為不動產公司的賬戶，選擇可靠的不動產公司非常重要。匯款後需保留支付明細書、發票證明書及銀行外匯計算書。
2. 支票支付
   • 可以使用支票支付，但由於金額大，通常使用信用度高的存款支票。不過，存款支票不能立即兌現，賣家可能不喜歡，推薦使用海外匯款。

向財務大臣報告

購買不動產後20天內需向財務省報告。以下情況不需報告：

• 已居住在日本的外國人購買不動產
• 親屬或雇員居住用購買不動產
• 非居住在日本的外國人購買非居住使用不動產
• 購入辦公場所
• 購入非營利目的不動產

購入不動產的稅金

1. 不動產取得稅
   • 根據購買金額計算，公式為「取得不動產的課稅標準額 × 稅率」。
2. 登記許可稅
   • 登記不動產時需繳納，通常為不動產課稅標準額的20‰，土地登記稅至2022年3月31日適用15‰的優惠稅率。
3. 固定資產稅
   • 每年1月1日向不動產所有人徵收。
4. 市區村城市稅
   • 與固定資產稅相同，每年1月1日向不動產所有人徵收，用於城市規劃。
5. 所得稅
   • 以投資為目的購買不動產時需繳納。所得稅額在年度申報後扣除必要費用計算。

稅金支付方法

稅金通知書會寄送給本人，需在期限內到銀行、郵局或小超市繳納。非居住在日本的外國人需設立納稅管理人代為繳納，設立後通知書寄到管理人地址。管理人可指定律師或會計師，無可信朋友可委託專業人士。

總結

外國人購買日本不動產的流程基本與日本人相同，但需注意語言不通易引發糾紛。選擇可信賴的不動產公司及代理人尤為重要。建議不懂日語者委託專業人士辦理。

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