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本日は片山がご担当させていただきます。
不動産投資で物件を購入する際、フルローン（自己資金ゼロ）を希望する投資家は多くいます。
しかし近年、銀行融資の審査は厳格化しており、フルローンが通るケースは限られています。
・銀行がフルローンを出さない背景
の背景には、バブル崩壊の教訓があります。
バブル期には銀行が実勢価格（売買価格）をそのまま評価し、融資を行っていましたが、崩壊後は物件価値が大幅に下落し、担保割れによる巨額損失が発生。
この経験から、現在は路線価や公示価格を基準とした「安全重視」の融資評価が主流になっています。
・路線価評価とフルローンの関係
路線価評価とは
路線価評価は、国税庁が定める土地価格で、相続税や固定資産税の算定にも用いられます。
実勢価格より低めに設定されることが多く、融資額が抑えられる原因となります。
具体例
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実勢価格：1億円
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路線価評価：7,000万円
→ この場合、銀行は7,000万円を上限に融資を検討するため、自己資金が3,000万円必要となります。
結果、フルローンはほぼ不可能となります。
・フルローンが可能になる特例ケース
資産背景や銀行との関係性によっては、例外的にフルローンやオーバーローンが出る場合もあります。
銀行が評価する条件例
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不動産以外の多額の純資産（株式、預金など）を保有
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過去に同銀行での借入・返済実績があり信用が高い
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高収入の本業収入を継続して得ている
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不動産投資と銀行融資の付き合い方
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バブル崩壊の反省から、銀行は実勢価格ではなく路線価で評価
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路線価評価は低めになるため、フルローンは困難
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資産背景や信用力があれば例外あり
💡 不動産投資で成功するには、物件選びと同じくらい銀行との信頼関係構築が重要です。
長期的な視点で金融機関との付き合い方を戦略的に考えましょう。 -
