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2024年もあと残すところ1カ月を切った。今年は、日銀が3月にマイナス金利を解除して大規模金融緩和に終止符を打ち、7月には政策金利を引き上げた。
金利の上昇は、不動産市場にとってマイナス要因ではあるが、国内外の金融・経済情勢を踏まえてアップテンポに利上げできる環境ではなく、未だに世界の主要都市の中で最低水準の金利になっている。
引き続き、低金利が続くとの思惑から不動産の取引価格は高い水準になっている。特に東京の分譲マンションの平均価格は1億円を超えており、都心部では平均価格が2億円に迫る水準だ。
賃貸住宅への投資でバルク案件復活
2025年はどうか。金融政策としては、利上げに向けての準備が進められるとみられるものの、それでも世界の主要国に比べれば一番低い国になっている。
特に不動産マーケットにとって金利が低いのはポジティブな要因として働きそうだ。7月の政策金利引き上げで株式市場の混乱を招いたことで、慎重にならざるを得ないとの観測も根強く残っている。
不動産サービスのジョーンズ ラング ラサール（ＪＬＬ）によると、2023年と2024年の現状までは、外資のネット取引額は売り越しとなっているが、海外の不動産投資家たちが巨額に積み上がった待機資金がアジア太平洋地域に照準を合わせており、その中で日本に資金を振り向ける量が2024年よりも2025年は増えて買い越しに転じる可能性に期待する。
投資対象として賃貸住宅が人気となっている。これは海外投資家に限らず、国内の投資家も同様だ。2024年第1四半期～第3四半期(1～9月)の取引額を見ると、賃貸住宅は前年度同期比で80.3％も増加している。
「最近になってバルク案件が復活しており、一度で200億円、300億円という規模の取引が増えているが、国内投資家の買い意欲の高まりがある」（同社）。
取引価格が下げに転じる気配なし
金利が低い状態でレバレッジがかかる中では、不動産価格を調整する局面を迎えるシーンは考えらず、2025年以降も取引価格は高水準で推移との見通しだ。
借り入れコストが低く、レバレッジ効果を世界で唯一享受できるマーケットだとして、複数の不動産業界関係者は、「足元の長期金利は1％前後で推移しているが、この長期金利が上がってこない限りは、政策金利の引き上げはしばらくないのではないか」といった声に集約される。
投下する資金のプロパティタイプは、地域により異なる。ＪＬＬの調査を見ると、首都圏はオフィスへの投資がほぼ半数を占め、次いで賃貸住宅が約20％、物流施設と商業施設が10％程度ずつとなっている。
一方、大阪・関西圏はホテルへの投資が約40％で最も多く、オフィス（約25％）と物流施設（約19％）が続いた。福岡・北部九州では、ホテルへの投資額が圧倒的に多く65％近くを占めているのが特徴だ。
ただ、人気のタイプが高額化する中で、利回りを求める不動産投資家がオフィスや賃貸住宅といった伝統的なタイプではなく、代替資産としてシェアハウスや学生寮、データセンターに対する関心が高まる可能性を指摘されている。（健美家より）
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