5年以內賣房會因稅金虧損嗎？讓我們了解譲渡所得稅的計算方法、扣除及特殊規定
關於不動產出售收益需繳納稅金，這是眾所皆知的事實。
在日本，凡是有財產上的收益，都會根據收益的性質課稅。例如，繼承遺產時需繳納遺產稅，接受贈與時需繳納贈與稅，而出售不動產賺取利潤時，則需對該利潤（譲渡所得）繳納譲渡所得稅。
在不動產出售時，譲渡所得稅有一套與所有期間相關的特殊規定。本文將聚焦於購買後5年以內出售不動產所涉及的稅金問題，並解釋所有期間對稅率的影響及短期持有期間內的應對方式。
為何5年內出售不動產收益的稅金較高？
出售不動產時，會對其收益課稅。然而，需特別注意的是，課稅對象並非不動產的出售價格本身，而是扣除相關費用後的收益部分（即出售收益）。
以下是可扣除的費用類型：
- 購買不動產時的取得費用
- 譲渡費用（包括仲介費、測量費、搬遷費用及建物拆除費等）
- 特別扣除（若符合特例規定可申請）
例如，一處不動產以3,000萬日圓售出，課稅對象並非這3,000萬日圓，而是從中扣除取得費、譲渡費用等後計算出的譲渡收益，稅金則基於此收益徵收。
稅率隨所有期間變化
不動產出售時的稅率會受到所有期間的影響：
- 短期譲渡（所有期間5年以內）：稅率較高
- 長期譲渡（所有期間超過5年）：稅率較低
短期譲渡的高稅率原因
短期內出售不動產通常與投資行為相關，例如短期買賣以獲取利潤，可能導致不動產價格上漲。為了抑制這種行為，日本政府對短期譲渡設定了較高的稅率：
- 所得稅：30%
- 住民稅：9%
- 另加復興特別所得稅：2.1%
相比之下，長期譲渡的稅率則為：
- 所得稅：15%
- 住民稅：5%
- 同樣加上2.1%的復興特別所得稅。
這種稅率差異體現了「短期出售不動產會因稅金虧損」的說法。
短期出售不動產時可用的扣除與特例
雖然短期譲渡的稅率較高，但某些特殊情況下，相關稅金可透過「特別扣除」與「減輕稅率」規定來降低。例如：
- 出售自用住宅（如自住的房屋）可享受3,000萬日圓的特別扣除。
- 自住不動產的買換特例：出售現住房以購買新住房，若新住房價格高於出售價格，可免稅。
如何減少短期出售不動產的稅金影響
若必須在5年內出售已購置的不動產，可以考慮以下對策：
- 事先試算稅金並制定應對計劃。
- 尋求能抵銷短期稅率影響的出售價格策略。
- 確認是否符合特例申請條件，盡量利用扣除和優惠規定。
了解相關稅務規定與策略，能幫助您更有效地管理不動產交易的稅務影響。
