了解私道：購屋時的關鍵問題與費用

在購買日本不動產時，特別是一戶建或整棟樓，您是否經常遇到“私道”這一術語？私道指的是屬於個人（或法人）所有的道路。那麼，購買涉及私道的土地時，可能會產生哪些費用和問題呢？以下是我們在處理私道時的一些經驗和注意事項：

1. 私道相關費用

由於私道屬於個人所有，維護和管理費用通常由個人承擔。這些費用主要包括：

• 私道的鋪裝修復費用：如瀝青老化後需要重新鋪設。
• 水道管設施的安裝費用：包括埋設和維護費用。
• 水道管的維修和更換費用。
• 其他必要的整備費用。

（注：在某些地區，可能有私道整備助成制度，根據地方政策，需進行相關申請。）

2. 私道相關稅費

除了上述費用外，私道還可能涉及稅金，如固定資產稅、都市計畫稅、不動產取得稅等。然而，如果私道被確認為‘公眾用道路’，則通常免於這些稅費。（請注意：需自行向相關部門申請確認。）

若不確定私道是否免稅，可以查閱土地的“納稅通知書”或“固定資產評價證明書”，查看是否有課稅金額。

（注：雖然非課稅私道的固定資產稅可免付，但過戶登記時的登記免許稅仍需繳納。）

3. 私道的共有形式

私道主要有兩種共有方式：共有型和分筆型。

• 共有型私道 不需要私道通行承諾書。但在進行維護管理或改建時，需獲得其他私道所有者的同意。法律規定，輕微的變更（如樹木砍伐）需超過半數所有者同意，大型改建（如水道管埋設）需所有者一致同意。
• 分筆型私道 必須確保有‘通行掘削承諾書’，以避免未來通行和施工中產生糾紛。這份文件對於分筆型私道尤其重要。

4. 私道確認方法

• 向役所確認：前往相關部門（如土木課、道路管理課等）確認私道信息。
• 查閱公圖：公圖能顯示土地的形狀和地番信息，從法務局獲取。連接公道的帶有地番的道路即為私道；公道沒有地番。

總結，購買含私道的土地時，除了確認是否為非課稅私道，還需了解相關維護費用和分擔方式，並確認共有形式。如果涉及分筆型私道，請務必確認是否存在‘通行掘削承諾書’。