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株式会社1stERAの藤田です。
今回は事故物件について記載させていただきます。不動産投資家である皆様も一度は耳にしたり、目にしたこともあるかと思います。
所有物件が事故物件になる事は突然起こり、想定している人は少ないのではないでしょうか。
「なかなか借り手が付かない」、「超格安にしないと入居してもらえない」などの事象が発生し、家主が想定していた将来の資産形成計画に狂いが生じる可能性がございます。
また、日本は自殺も多い国であり、厚生労働省と警察庁が発表して調査によると昨年の自殺者は2万人を超えています。
2021年に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、事故物件の告知対象をある程度示すことで業界各社の対応にばらつきが出にくいようにしています。
自殺や他殺、孤独死などの出来事があった物件取引は、事故・事件の発生から概ね3年が経過していれば不動産事業者は取引の際に告知義務はないとされています。
とはいえ、この心理的な瑕疵については個人差が大きいことも事実です。成仏不動産ブランドで事故物件を取り扱うマークス不動産(5月1日付でマークスライフに社名変更）の一昨年の調査では、「物件の条件次第では住める」（22.2％）と「事故の内容次第では住める」（23.8％）と４割以上が拒絶していない結果となりました。
自然死など事件性のない「孤独死物件」に住めると回答した人は69.2％に上り、思った以上に嫌悪感を持っていないこともうかがえます。
一方で、「自殺物件」（16.5％）と「殺人事件」（8.3％）では住めると回答した割合が圧倒的に低いです。
事故内容により消費者に与える心理的瑕疵の強度が違うことから、その内容によっては、きれいに原状回復さえなされていれば収益不動産として回りそうですね。
心理的な瑕疵が強い場合でも、例えば、外国人は、国によって違う生死観を持っています。このため、家賃が割安であれば事故物件であっても気にしないで借りるケースが珍しくないです。
また、心理的な瑕疵が強い事故物件の場合は、訪日客の急回復を受けて民泊に転用して活用することもできます。年間180日の営業期間という制限があるものの、年間の半分をキャッシュフローを生み出す収益物件として稼働させることができます。
事故物件でも極端に避けるのではなく、考え方次第で収益を生み出せそうです。
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