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片山です。
インフレ時代には借入をすることが「有利」
このように現金、銀行預金、債券はインフレにおいて著しく不利なわけですが、逆に借金は有利に働きます。
5年後に返済する契約で100万円を借りた場合を考えてみましょう。インフレが進んで物価が1.5倍になったと仮定します。その結果、100万円で買えた自動車は150万円になっています。しかし、借金の返済額は当初の100万円のままです。つまり、物価上昇の影響を受けずに100万円だけを返済すればいいのです。つまり、借金をすることで、インフレによる価値の変動を利益に変えることができるのです。
インフレ時に借金をするメリットはあるものの、それは慎重に考えるべきです。ただし、固定金利のローンなど、貸し手に対して支払う金額が変わらない場合には、インフレによって利益を得ることもあります。しかし、借金は常にリスクが伴いますので、無計画な借り入れは避けるべきです。
一般的には不動産はインフレに強い資産とされています。インフレが予想される時に不動産を購入することは、多くの国で一般的な戦略です。ただし、日本の場合には特殊な事情がありますので、不動産投資については条件付きで考える必要があります。
実物不動産を現金で購入するか、固定金利の長期ローンを組んで購入する場合、不動産への投資は非常に有益です。
物価上昇に伴い不動産価格も上昇するため、現金を持っている場合と比較して、資産価値を維持できます。ただし、金利によって返済額が変動する変動金利のローンを組んでいる場合、物価上昇により銀行への返済額も増加する可能性があるため、大きな利益が得られないケースもあります。
将来、人口が急激に減少すると予測され、不動産市場では供給過剰の状況が確実視されています。インフレによって不動産価格が上昇するとしても、賃貸需要のないエリアの物件についてはその恩恵が及びません。
特に、中心地から遠いエリアや駅からの距離が遠い物件は価格上昇が抑制されるでしょう。将来、インフレが進むにつれて、需要が高まる物件と需要が低い物件の価格差が拡大すると予測されます。日本の場合、本来から価値の高い物件はさらに価格が上昇する可能性が高いため、不動産投資を検討する際には物件の選定に慎重を期す必要があります。
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