いつもお世話になっております。
片山です。
不動産投資で効率的な規模拡大のために必要な「融資」。昨今の厳しい融資情勢の中、融資を承認してくれた金融機関とは良い関係性を保ちたい、という方は多いのではないでしょうか？
最近、元行員の方とお話することが多く、銀行から好かれる大家になるコツ・銀行からの印象を悪くする「やってはいけないこと」や、反対に銀行からの「格付けを高める方法」について、内部事情を知る元行員の方にお話を伺ったので共有させて頂きます。
―銀行員と信頼関係を築くために必要なことはありますか？
・決算書をきちんと出すこと、これに尽きると思います。決算書といっても、1年間の事業の結果を要約したものが良いです。銀行が資産査定をする時に、そのまま使えるんですよ。ヒアリングの手間が省けるので、「この経営者はわかってるな」という印象を受けるそうです。
また、定期的に話をする機会をつくって、家賃の明細などの資料から「今はこういう状況です」と報告してくれるといいですね。やはり定期的に顔を合わせて報告をする、ということが密な付き合いに発展していくためには必要だと思います。
―反対に絶対にNGなことは何ですか？
・まず粉飾決算ですね。税務署に送ったメールを見せられない、ということであれば銀行に提出した決算が偽物であることを疑います。
また、銀行が不動産売買契約に基づいた金額を振り込んだ後に、物件価格の引き下げが行われているケースもあります。この場合も、のちの決算書を見れば、金額が合わないということでバレるんですよね。このようなことをされると、当然ながら次の融資はありません。
他にも、他行からの借り入れや保有中の物件について、きちんと明かしてほしいです。物件ごとのリスクを考慮して、総合的に判断するので。信頼関係を築きたかったら、マイナスな情報があったとしても全てオープンにしてほしいです。そうすれば、銀行側もそれに応えるように考えて頂けるそうです。
もちろん、銀行の担当者によって考え方は違うので、お付き合いのある銀行さんと密に打ち合わせを行う事がベストだと思います。
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