相続税評価額の計算について

藤田です！

本日は相続税の計算についてお話させていただきます。

今回は事業用不動産(貸家）だと想定しています。

最初に貸家があると相続税評価額が下がる理由について解説します。

相続財産は、本来は時価で評価が行われます。
不動産であっても、原則的には時価が相続税評価額であるべきと考えられています。

現金なら、1,000万円を持っていれば、その1,000万円が時価であることは明確です。
そのため、現金に関しては、保有している金額が時価と考えて問題がないため、現金は額面額がそのまま相続税評価額となるのです。

一方で、不動産の場合は、時価の把握が難しいという特徴があります。
10,000万円だと思っている不動産を持っているのに、実際に売ってみると12,000万円で売れたり、8,000万円でしか売れなかったりといったことがあり得ます。

不動産の時価は、実際に売ってみない限り本当の値段が分かりません。
相続税評価額が時価だとすると、不動産は相続の度に全部売らないと時価把握ができないことになります。

そこで、不動産は相続時にわざわざ売却せずに済むように、例外的に資産額を算出するルールを定めています。

不動産は現金とは異なり、ルールに基づいて計算した金額を相続税評価額としても良いということになっているのです。

・貸家が建っている土地は、貸家建付地と呼ばれます。
貸家建付地の相続税評価額の算式は以下の通りです。

【貸家建付地の相続税評価額】

自用地としての価額とは、相続税路線価(以下、「路線価」と略)を元に算出された価額です。
「借家権割合(30％)」と「賃貸割合」については建物の評価額と同じ数値を用います。

借地権割合は30％～90％の範囲でエリアによって指定された数値です。
借地権割合は、A～Gの記号で数値が分かるようになっており、対象地の路線価に記載されています。

・貸家の建物の相続税評価額の算式は以下の通りです。

【貸家の建物の相続税評価額】

建物の相続税評価額は建物の固定資産税評価額となるのが基本です。
建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50～60％程度で評価されます。
自用の物件なら、建物の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額ということです。

貸家は権利の制約があるため、借家権割合によって減額されます。
借家権割合とは、「30％」と決まっています。

つまり、貸家の建物は権利の制約があるため、自用の建物よりも30％も評価が低いということです。

是非ご参考にしていただけますと幸いでございます。

#不動産投資#大阪#関西#不動産会社#収益#未公開#限定#信頼#銀行紹介#資産形成#投資
#不動産経営