不動産投資「5棟10室」のメリットとは？知っておきたいデメリットや判定例も

2-1.「5棟10室（事業的規模）」になるメリット

不動産投資において「5棟10室」の事業的規模になると、考えられるメリットは主に3つあります。

青色申告特別控除65万円が利用可能

最も代表的な優遇措置は、青色申告特別控除という65万円の所得控除が受けられることです。これは不動産所得を65万円分控除できるもので、不動産による所得を65万円圧縮することができるため節税効果があります。事業的規模でない場合でも青色申告をすれば控除が受けられますが、その場合の金額は10万円なので、事業的規模になるだけで55万円も控除額が多くなるのです。

家族への給与が経費に

事業的規模が認められて青色申告を行う場合、家族への給与支払いが、経費として認められるようになります。そうすると、不動産所得が分散されるため、家族全体の所得税を下げることができるのです。ただし、実態に基づかない過剰な給与の支払いは税務署で否認される可能性があるので注意しましょう。

なお、白色申告でも事業的規模が認められれば、配偶者は86万円、配偶者以外の家族は50万円という制限付きではあるものの、支払った給与を所得から控除することが可能です。

取り壊しなどによる損失を最長3年間繰り越しが可能

不動産投資を行っていると、場合によっては建物の取り壊しなどが発生し、各種経費などの損失を計上することがあります。事業的規模か否かを問わず、こうした損失は経費に計上できますが、多くの場合、1年分の所得では相殺しきれません。

事業的規模でなければ当該年度の不動産所得での相殺が限度となりますが、事業的規模になると当該年度の所得で相殺しきれないときは、最大3年間の繰り越しが可能になります。つまり、取り壊しなどに伴う一時的な損失を余すところなく経費として計上できるわけです。

2-2.「5棟10室（事業的規模）」になるデメリット

メリットの次に、不動産投資において「5棟10室」の事業的規模になった際に考えられるデメリットについて解説します。

税金が高くなる

不動産投資が「5棟10室」の事業的規模になることは、1棟や1室の規模でやっていた時と比べると大幅な拡大でもあります。不動産収入が増えるとその分所得税や住民税も高くなります。

「5棟10室（事業的規模）」は不動産投資家として目指すべき事業規模

不動産投資の規模が拡大するというのは、投資家として事業が順調に成長していることを意味します。その結果として「5棟10室」を達成すれば税金面でも有利になりますし、そのメリットは大いにいかすべきでしょう。

ただし、それには税負担や兼業規定への抵触など、新たなデメリットやリスクも伴います。当記事の解説内容をしっかりと理解し、税金面で不利益を被ることがないようにしたいものです。