物件収集担当の野本です。
本日は築浅木造アパートと築古鉄骨(高利回系)のそれぞれの特徴を纏めてみました。
これから不動産投資を始められる方のご参考になれば幸いです。
まずは築浅木造アパートの特徴です。
オリックス銀行で購入される方が多い築浅木造アパートです。
オリックス銀行だけが融資を行っている訳では無く、アパートを建てた業者が独自に融資スキームを持っている場合もあります。
以下箇条書きですが、ご参考になればと思います。
・築浅木造アパートはオリックス銀行でのフルローン可能(※年収700万円以上)
・オリックス銀行で融資の場合は2.3～2.8％の金利で30年近くの融資期間が取れる。
・フルローンで借り入れ出来た場合は物件購入時の費用負担(諸費用)が物件価格の7～8％。
・築浅物件なので修繕リスクが低く、退去時の原状回復工事も費用負担が少ない。
・退去リスクが低い為、経営成績としてキレイなエビデンスを作れるので次の物件購入の融資の際に良い条件で融資を受けられる可能性が高くなる。
・建物比率が高い物件が多いので、課税事業者は購入初年度の消費税対策が出来る。
・室内の設備も比較的新しいので賃貸付けが有利。
・低価格帯の物件が少ない。
続きましては、築古鉄骨マンション(高利回り系)の特徴です。
大阪では、厚生信用金庫や協栄信用組合、京都中央信用金庫が積極的に融資を出してくれるイメージです。
サラリーマン属性は難しく、法人の方が前向きに取り組んでくれるイメージです。
以下箇条書きですが、ご参考になればと思います。
・高利回り物件が多く、稼働率を高くキープ出来るとインカムゲインが期待出来る。
・融資はフルローンが難しく、2～3割の自己資金が必要になる。
・耐用年数が切れる間近、又は切れている物件は短期間での減価償却が出来るので、節税効果が高い。
・金融機関は信金系かノンバンク系が利用しやすく、信金系で2％～3％後半の金利。
ノンバンク系は4％前後の金利で、お客様の属性や、共同担保物件によって融資額や借入期間が延びる可能性あり、金利も下がる可能性があります。
・大規模修繕のリスクがあり、大規模修繕時に大きな出費になる。大規模修繕済みの物件は割高な物が多い。ご自身で修繕をする事により割安に施工出来る可能性もあります。
・稼働率を上げる為に室内設備を新調したり、経年劣化による設備の故障が多くなるので、原状回復工事の費用が高くなる事がある。
・ある程度家賃が下落しているので室内を改装する事により、バリューアップが可能で収益アップが見込める。
・建物の価値は下がっているので、物件価格の下落リスクが低く、購入時の価格と大差なく売却出来るので、インカムでしっかり収益を取れていれば、インカムがそのまま利益となる。
以上、私の思う築浅と築古の特徴です。
それぞれ、メリットとデメリットがありますが、悩まれた時はご相談下さい。
不動産に関するご相談お待ちしております。
