不動産購入入門
不動産投資を始めたいけど何から始めればいいのかわからない。。。
このような立ち位置の方は意外と多いと思います。
本記事は、不動産購入の流れを簡単にご説明します。
流れは簡単に表すと下記になります
・物件選定
↓
・融資申し込み
↓
・契約
↓
・決済(引渡し)
完了
物件選定
まずは物件選定です。
楽待や健美家などのポータルサイトから情報を取得をして物件を見比べてみてください。
自分だけでは判断出来ないという場合は、不動産業者を訪問してアドバイスをもらうのもいいでしょう。
不動産業者も人間ですから、電話やメールの問合せのみよりは、直接会って話をした方が真剣に取り組んでもらいやすくなります。
必要以上に会う必要はありませんが、”ザイオンス効果”というのもありますので、コンタクトはなるべく取っておいた方がいいでしょう。
物件選定をするときに注意するポイントは自分のニーズを明確にしておく事です。
自分だけで難しいようであれば、だれかとセッションを重ねて徐々に絞り込んでいく事が近道です。
現在のご自身の状況、立ち位置を俯瞰的に見て、自分の理想だけでなく現実的に購入出来そうなラインをご自身のニーズとして落とし込んでいく必要があります。
ニーズが明確である方が、物件選定の時間を短縮できますので、スタートを早く切れるメリットがあります。
融資申し込み
次に融資で購入をお考えであれば、融資の申込です。
何も分からない時はどこの金融機関に相談すればいいかわからない状態かと思います。
行動力がある人であれば、手当り次第銀行に電話をかけまくって融資担当者に相談していくという事もアリだと思います。
そこまでは忙しくて出来ないという人も当然いると思います。
ネット検索やYOU TUBEを参考にするのも一つですが、情報が多くなく、過去に出た一例を、さも誰にでも当てはまるような言いぶりのものも散見されますので、鵜呑みにするのは注意が必要です。
不動産業者に相談するのが、一番手っ取り早いと思います。
提携銀行がある不動産会社であれば話は早いと思われるでしょうが、収益不動産において提携銀行がある不動産会社はごく一部となります。
そこは、当たればラッキーくらいに思っておいた方が良さそうです。
融資に関しては初めの方は当たって砕けろの心づもりでいていただいた方が、精神的ダメージは少なくて済みます。
収益不動産においては、一昔前の様に融資が通りやすい時代では無くなっています。ましてや、オーバーローンやフルローンなどは期待しない方が賢明です。
オリックス銀行でのフルローンくらいはまだ希望が持てます。
あとは、属性次第といったところでしょうか。
何行も何行も融資にあたって金融機関からいい返事が貰えれば次は買付申込書を不動産会社に提出して契約です。
現金で購入検討であれば買付申込書を不動産会社に提出して契約に向かいます。
契約日の設定は売主との調整もありますので、余裕を持って設定しましょう。占いや風水で契約日を決めたいという人は事前に不動産会社に説明しておくのがベストです。
契約
契約時には手付金という物件販売価格の1割程度の資金が必要になります。
契約の際に注意すべきポイントをお伝えします。
契約時に重要事項説明と売買契約の説明が不動産業者からありますが、契約までに不動産業者から詳しく説明を受けておいた方が安心です。
初めての契約は何かと不安が多いと思います。
事前に不安を解消しておく事で、スムーズに契約が行えます。
管理会社の継続OR変更は可能か？
インターネットや防犯カメラ、宅配ボックス、プロパンガスであればガスの契約内容、アンテナや太陽光発電、賃貸借契約書の内容の確認など、チェックしておいた方が良い事は多岐に渡ります。
周辺の住環境などは自分で確認しておく必要がありますので、現地に時間帯別に何度か足を運び、チェックしてみてください。
事前にチェックが出来れば契約日当日に重要説明と売買契約書の説明を不動産会社から受けて、重要事項説明書と売買契約書に署名押印、売買契約書に印紙の添付をして、手付金を支払い契約終了です。
決済(引渡し)
決済日は契約前に決める事もありますが、融資での購入や、条件がある場合は契約後に日程調整する場合もあります。
融資の場合は申し込んでいる金融機関からある程度の日程が伝えられますので、不動産会社に報告しておきましょう。
また、購入する物件によっては、抵当権が設定されている物件がありますので、抵当権の抹消をしなければならず、契約から最低でも10営業日から3週間ほど先の決済となるのが一般的です。
決済日までに司法書士とのやり取りも必要となります。
自分で懇意にしている司法書士がいれば、その先生に頼めばいいですし、いなければ、不動産会社から紹介してもらうのが一般的です。
司法書士から必要な書類などの提示が求められますのでそれに応じて着々と準備を整えます。
融資での購入の場合は決済日よりも前に金融機関との金消契約が必要となりますので、有給を余らせておくことをオススメします。
決済当日は物件購入価格から手付金を引いた金額を売主に振り込み、売主が着金確認をして、司法書士が確認出来れば決済完了となります。
決済に関しては、以上で終わりですが、司法書士の報酬の支払い仲介の不動産会社への仲介手数料の支払いも忘れずに事前に準備しておきましょう。
司法書士へは、現金での支払いか指定口座への振込が一般的です。
不動産会社への仲介手数料の支払いは指定口座への振込が一般的ですが、金額によっては、現金での手渡しも可能です。
経理上の問題で振込の方が喜ばれます。
以上、簡単に説明と言いながら、長々となってしまいましたが、注意点も含め大まかなながれとなりますので、参考にしてください。
