・金利については、少なくともあと0.5%は上がることが見込まれる

・金利が上がると融資審査の目線も厳しくなる

・不動産投資をはじめるなら買える物件を買うしかない

１．今後の金利の見通し

現在の日本銀行の政策金利はみなさまもご存じのとおり、0.5％です。

昨年と今年のはじめに２回の利上げがあり、0.5％になっていますが、利上げの影響により、不動産融資の基準金利として使われている短期プライムレートや、全銀協TIBORレートも上がりました。

今月の日本銀行の金融政策決定会合では再度の利上げは見送られたものの、過去の日本銀行総裁などの発言からは、日本銀行としての政策金利の目線としては「1.0～2.5%」とみていると考えられており、最低でもあと0.5％の利上げはこの１年くらいの間で行われるのではないかと考えられています。

気になるのは、「いつ」利上げがあるのかということですが、今年は日銀の政策決定会合は、４月、６月、７月、９月、１０月、１２月に予定されており、夏、冬に0.25％づつ利上げがあるのではないかなと思っています。

２．金利が上がることによる融資審査への影響

金利が上がると融資を使った不動産投資にとっては、利息が増えるのでコストアップとなります。

融資審査にあたっては、将来得られるであろう賃料から、利息を含めた諸費用、元金の返済額などを差し引いても赤字にならずに運営できるのかという点がみられるので、融資審査にとっては、利上げはマイナスに働きます。

具体的な影響としては、今までより自己資金を多く入れることを求められるということが考えられます。

しかしながら、最近は一時期に比べるとだいぶ、不動産に対する融資を行うことに前向きな金融機関が増えてきた印象であり、新規融資に関しては、ある程度金融機関側の利益の幅を調整している様子もあるので、融資条件が大きく変わっている印象はないのでそこまで気にしなくてもよいかなと思っています。

３．不動産投資をはじめて大丈夫？

ここ数年は、どんどん不動産価格があがり、「そろそろ下がる」とずっと言われ続けていますが、ほとんど価格は下がっていません。

一方で、家賃がそれほど上がっているわけではないので、利回り的には、一昔前にくらべるとかなりさびしくなっている印象です。

正直都内の物件はあまり見ていないのでわかりませんが、その周辺の地域（東京の市部や神奈川、埼玉、千葉など）で不動産ポータルサイトなどで掲載されている物件では、新築であれば、表面で6～7％（7％あればまずまず良い）ほど、築年数20～30年ほどの築古物件であれば、7～9%（9%あればまずます良い）くらいの印象なので、数年前と比べると1～2％ほどは表面利回りベースで下がっている印象を持っています。

もし融資を使い不動産投資を始めるのであれば、少し自己資金を入れて融資を引き、上記の表面利回りの上のほうの物件を探していくといった感じで、動いていくとよいのではなかろうかと思っています。

４．おわりに

政策金利は1.0%はもう覚悟しなければならないかと思います。そして、既存借入の金利上昇も。

（3.6%で借りた某銀行のアパートローンが今や4.0%、、、）

某銀行は金利引き下げ交渉は不可ですが、アパートローンの銀行も金利交渉可能な場合もあるので、既存借入は真剣に金利引き下げや借り換えも検討したほうがよいかなと思っています。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。