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今回は松下がご担当させていただきます。
今不動産投資で話題になっている、しみけんさんの話題を楽待新聞編集部が掲載したものを抜粋致します。
「最初『これはやられた』と思いましたね」
元セクシー男優のしみけんさんが、不動産投資でトラブルになりかけていることをXで明かし、話題になっている。
しみけんさんは、購入した物件の決済直前に、物件の入居者が一斉に退去予定となったことを知らされたという。「人気のない物件を人気がある物件に見せかけて売り抜く手法に引っかかりました」として、同様の手口に引っかからないよう注意を呼び掛けた。
いったい、どのような経緯があったのだろうか。しみけんさん本人に直接話を聞くことができた。
決済前日にまとまった退去が判明
しみけんさんが不動産投資を始めたのは10年ほど前。これまでに、都内の区分マンション3戸、戸建て1つを購入している。賃貸業の拡大を狙い、遠方の集合住宅にも挑戦しようと思って購入した矢先の出来事だった。
昨年12月に見つけた新潟県の木造アパートの決済前日となった2月13日夕方、売買の仲介をした不動産会社から「大変良くないお知らせがあるのですが…」との電話があった。
アパートは契約時点で8戸のうち6戸が入居中だったが、一度に4戸の退去が決まったのだという。しみけんさんは現況利回り13.5％という点に魅力を感じ、購入を決めていたが、1800万円の決済直前に状況が大きく変わってしまった。
「最初は『これはやられた』と思いましたね。僕も、いわゆる満室詐欺のような話を聞いたことがあったので、自分も当事者になってしまったのかと、いろいろ良くない方向に考えてしまいましたね」
このまま決済を迎えることはできなくなったしみけんさんは、弁護士らとも対応を相談。2月14日、本来決済するはずだった日、不動産会社に行き、弁護士が作成した書面で「残代金支払い日の延期についての申し入れ」を行った。
期日である1カ月後までに、事実関係の確認を進めるとともに、改めて物件の購入に関して検討を行うという。
やり取りに違和感は「あった」
しみけんさんは、これまでの不動産会社とのやり取りを振り返り、何点か気になった点はあったと話す。
「まず、連絡が遅かった。それなのに僕に対する指示は多い。ネット銀行の振込の上限額を何度も確認してきました。あまりに細かい指示があったので、僕も『なんでそこまでしなきゃいけないの？』とちょっと怒りましたよ。さらに、途中から三為契約となり、不動産会社に対しては違和感を覚えていました」
しかし、レントロールや契約書の中身を細かく確認し、物件自体は良いものだと認識していたしみけんさん。それでも、このようなことが起きてしまった。
「退去する4人のうち3人に関しては、契約日である1月31日よりも前に退去が決まっていたことが判明しています。現時点では言えないことも多いのですが、証拠は押さえています」
しみけんさんは「契約の段階でもう少し慎重になっても良かった」と後悔を滲ませた。今後、弁護士らとともに慎重に事実の精査を進めていく。
責任の立証は「難しい」
今回のようなケースは、不動産投資の現場ではしばしばトラブルの種になる。不動産取引に詳しい関口郷思弁護士は次のように説明する。
「売主側が、契約前に退去の通知が来ていることを知りながら売主に説明しなかった、ということであれば、契約不適合責任を問われ、売主や仲介会社が損害賠償責任を負う可能性があります。さらに、実際は全空物件なのにほとんどが埋まっているように装うなど、かなり悪質なケースになると詐欺罪に問える可能性もあります」
一方で、契約後にたまたま退去が出てしまうことはあり得ることであり、避けることはできない。「売主側に悪意があったかどうかを買い主側が立証することはハードルが高く、刑事責任を追及するのは非常に難しい」という。
では、こうしたトラブルに巻き込まれないためにはどうすればよいのか。
関口弁護士は、「契約時に満室かどうかだけでなく、退去予定がないかについて仲介会社や管理会社に対し確認してもらい、文書で残しておくことは有効です」と話す。
退去予定があったことを伝えなかった、という理由だけでは、売主側の責任を追及しにくいためだ。
また、「満室だからこの価格にしたのだ」という記録を残しておく意味で、現在の入居状況を前提に売買金額が決められた、ということを契約書に明記することも有効だという。
契約書に盛り込むことが難しければ、メールなどで形に残しておくことも検討したい。
今回の件を受け、契約書に特約として「この表面利回りは確定であり、下がる場合には対処を行う」一筆を添えてもらうなどの対策も必要かもしれない、と言うしみけんさん。
当日出演したラジオ番組でも本件について触れつつ、「転んだこと自体がどうと言うより、これからどう起き上がるかですね」と語った。
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こういったお話を聞くと私達も未然に防ぐ事ができるように、確認を怠らないようにする事が大事だと再認識させられました。
ここまで悪質なのはレアなケースですが、それでも物件をよく見せて売却したいといった気持ちは分からなくもないのですが、気持ちよく売却する為に、気持ちよく購入していただく為に
嘘偽りのない情報を提示してほしいですね。
このブログをご覧いただいた方で何かお困りの事がございましたら、
是非一度ご相談下さい。
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